Novas Regras da Habitação em Portugal: O Que Mudou e Como Podem Impactar Proprietários, Inquilinos e Compradores?

O mercado da habitação em Portugal continua no centro das prioridades políticas. Ao longo de 2026, o Governo aprovou várias alterações destinadas a aumentar a oferta de casas, incentivar o arrendamento, simplificar a construção e o licenciamento e desbloquear imóveis que permanecem fora do mercado.

As medidas abrangem áreas tão diferentes como fiscalidade, arrendamento, urbanismo e heranças indivisas. Para quem pretende comprar, vender, construir, investir ou colocar um imóvel no mercado de arrendamento, conhecer estas mudanças é cada vez mais importante.

Incentivos para aumentar a oferta de habitação

Uma das principais linhas da reforma passa por criar condições para que mais imóveis cheguem efetivamente ao mercado.

Em março de 2026, o Conselho de Ministros aprovou medidas fiscais que incluem a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% em determinadas empreitadas de construção e reabilitação destinadas a habitação própria e permanente ou a arrendamento dentro dos limites definidos, bem como outros incentivos associados ao arrendamento habitacional. Governo de Portugal

O objetivo anunciado é estimular a construção e reabilitação e, dessa forma, aumentar a quantidade de habitação disponível.

Mais benefícios para o arrendamento

O arrendamento é outra das áreas onde foram introduzidas mudanças relevantes.

Entre as medidas aprovadas estão a redução da tributação aplicável a determinadas rendas habitacionais até 2.300 euros, a criação de Contratos de Investimento para Arrendamento e um Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. Foi ainda previsto o aumento do limite da dedução das rendas em IRS para 900 euros em 2026 e 1.000 euros a partir de 2027. Governo de Portugal

Estas medidas procuram tornar o arrendamento mais atrativo para proprietários e investidores e, simultaneamente, aumentar a oferta disponível para as famílias.

Novas regras no mercado de arrendamento

Em julho de 2026, o Governo aprovou uma reforma específica do regime do arrendamento urbano.

Entre as alterações anunciadas encontram-se:

• Maior liberdade contratual entre senhorio e arrendatário;
• Alterações nas regras relativas a cauções e rendas antecipadas;
• Possibilidade de comunicações eletrónicas por acordo entre as partes;
• Alterações relacionadas com a oposição à renovação automática;
• Atualização das regras do direito de preferência;
• Simplificação dos procedimentos relacionados com incumprimentos e desocupação dos imóveis.

Segundo o Governo, pretende-se tornar o mercado mais simples e previsível e aumentar a confiança dos proprietários para colocarem imóveis em arrendamento. Governo de Portugal

Importa, contudo, ter presente que parte desta reforma foi aprovada pelo Conselho de Ministros sob a forma de proposta de lei, pelo que aprovação governamental não significa necessariamente que todas as disposições estejam já em vigor nos termos inicialmente anunciados. Governo de Portugal

Fundo de Emergência para a Habitação

Outra novidade é o Fundo de Emergência para a Habitação (FEH).

O mecanismo foi criado para apoiar pessoas e famílias que se encontrem numa situação de emergência habitacional, incluindo situações de perda da habitação ou violência doméstica.

Segundo a informação oficial, o apoio destina-se a despesas de alojamento ou realojamento e será gerido pelo IHRU em articulação com a Segurança Social e outras entidades públicas. Governo de Portugal

A lógica desta medida é separar a proteção social das famílias mais vulneráveis do funcionamento normal das relações entre proprietários e arrendatários.

Licenciamento e construção com processos mais simples

Também existem alterações importantes para quem pretende construir, reabilitar ou desenvolver projetos imobiliários.

A revisão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação aprovada pelo Governo procura reduzir burocracia e tornar os processos urbanísticos mais previsíveis.

Entre as mudanças anunciadas encontram-se a generalização da comunicação prévia quando os parâmetros urbanísticos já estejam definidos, mecanismos mais rápidos para liquidação de taxas e uma conferência única destinada a resolver pareceres contraditórios. Governo de Portugal

Na prática, o objetivo é reduzir alguns dos obstáculos administrativos que podem atrasar novos projetos e, consequentemente, a entrada de novas casas no mercado.

Heranças indivisas também estão no centro das mudanças

Um problema frequente em Portugal são os imóveis que permanecem durante anos em heranças indivisas, muitas vezes porque os herdeiros não conseguem chegar a acordo.

O Governo aprovou uma proposta de lei para criar novos mecanismos destinados a resolver estes impasses.

Entre as medidas previstas está um Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Indivisa que poderá permitir, depois de decorridos dois anos sobre a abertura da sucessão sem acordo, que um herdeiro desencadeie um processo para a venda do imóvel a valor de mercado. A proposta prevê avaliação pericial, venda através de leilão eletrónico como regra e mecanismos de proteção dos direitos dos restantes herdeiros. Governo de Portugal

Também aqui é fundamental sublinhar que se trata de uma proposta de lei, sujeita ao respetivo processo legislativo.

O que podem estas medidas significar para o mercado imobiliário?

O objetivo comum das diferentes reformas é relativamente claro: colocar mais casas no mercado.

Se as medidas produzirem os efeitos pretendidos, poderão contribuir para:

• Incentivar novos projetos de construção;
• Tornar a reabilitação de imóveis mais atrativa;
• Aumentar a oferta para arrendamento;
• Mobilizar imóveis atualmente bloqueados em heranças;
• Reduzir alguns tempos associados aos procedimentos urbanísticos;
• Criar maior previsibilidade para proprietários e investidores.

Contudo, os efeitos destas alterações não serão necessariamente imediatos. Entre a aprovação de uma medida, a sua entrada em vigor, regulamentação e aplicação prática pode existir um período de adaptação.

Proprietários devem acompanhar as novas regras

Para quem possui um imóvel, estas mudanças podem criar novas oportunidades.

Um proprietário que tenha uma casa vazia poderá encontrar um enquadramento fiscal ou contratual diferente para a colocar no mercado. Quem possui um terreno ou pretende construir deverá igualmente perceber como as novas regras urbanísticas afetam o seu projeto.

E quem tem património integrado numa herança indivisa deve acompanhar a evolução da legislação, sobretudo se existir um impasse prolongado entre herdeiros.

E para quem pretende comprar casa?

Mais construção e mais imóveis disponíveis poderão aumentar as alternativas existentes no mercado, mas isso não significa automaticamente uma redução imediata dos preços.

O valor de uma casa continua a depender de muitos fatores: localização, procura, oferta disponível, condições de financiamento, taxas de juro, estado do imóvel e características específicas da propriedade.

Por isso, para quem está a pensar comprar casa, continua a ser importante analisar cada oportunidade individualmente e tomar decisões com base na sua situação financeira e nos objetivos de médio e longo prazo.

2026 está a trazer mudanças importantes à habitação

As alterações aprovadas mostram uma tentativa de atuar em várias frentes ao mesmo tempo: construção, fiscalidade, arrendamento, urbanismo, proteção social e património imobiliário bloqueado.

Para proprietários, compradores, investidores e senhorios, acompanhar a legislação deixou de ser apenas uma questão burocrática. Pode fazer diferença na forma como se decide vender, comprar, arrendar, construir ou investir num imóvel.

Num mercado em transformação, informação atualizada e acompanhamento profissional são fundamentais para perceber não apenas o valor de uma propriedade, mas também as oportunidades criadas pelas novas regras.

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Mónica Adrião
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